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없이 있다. 앉아. 위로했다. 이상해 나무라지 부장은[한국경제TV 신재근 기자]정부와 서울시 모두 재건축, 재개발 속도를 높여 주택 공급을 늘리겠다는 계획을 가지고 있다. 하지만 '재건축 초과이익 환수제(재초환)', 즉 재건축 분담금이 폐지되지 않는 한 주택 공급이 제 속도를 내지 못할 거란 지적이 나온다. 정부는 재초환을 계속 고수하겠다는 입장이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장을만나 정비사업 투자전략과 재초환의 부작용 등을 들어봤다.
Q. 서울시가 정비사업 기간을 줄이겠다고 했습니다. 정비사업 투자 매력이 높아졌나요?
이번에 서울시가 신통기획 2.0을 발표했는데요. 인허가 절차를 간소화시키는 사항들도 있고 아예 이제 생략하는 내용들도 있다 보니까 제가 봤을 때는 1~2년 사업 속도를 전반적으로 다 단축시킬 수 있을 만한 서강대취업지원 유의미한 내용이라고 보고 있습니다.
Q. 그 중 눈여겨보는 부분은?
세입자 보상에 대한 부분을 좀 더 강화하는 내용이 있었습니다. 기존에 정비사업에 대한 세입자 보상 같은 경우는 정비구역 지정 공고 전부터 있었던 세입자들 대상으로 해서 세입자 이주비라든지 아니면 임대주택이라든지 이런 보상들이 있었는데 이걸 가지고서 그 고정금리와 변동금리 이후에 들어온 세입자 같은 경우도 보상을 해 주도록 하겠다라는 사항이 있었어요. 보상이 안 되는 세입자들은 우리 보상 없나라고 하면서 이주가 빨리 안 되는데 보상을 주게 되면 그 세입자들도 빨리 이주를 나가게 되니까 긍정적일 것이다라고 보고 있거든요.
그렇지만 바로 우려되는 게 보상 대상이 넓어진다라는 얘기는 비용이 증가하는 것이고 이거는 정기예금 금리 곧 조합원들의 부담으로 연결되거든요. 그런데 이번에 좀 전향적인 것 중 하나는 사업 부담이 늘어나는 거 관련해서도 이제 서울시에서 인센티브를 더 주는 식으로 갖다가 사업성 보완을 해 주겠다. 서로 Win-Win(윈윈)이 될 수 있다라고 말한 게 제일 눈에 띈다라고 볼 수 있습니다.
실무적으로 좀 더 보완해야 될 점들도 있어 보이긴 합니다 소액투자 . 왜냐하면 시점 차이가 존재하거든요. 인센티브라든지 기부체납에 대한 사항을 가지고서 조율하는 시점은 사업시행인가 전이에요. 건축 심의라든가 각종 영향 평가들을 받게 되는 시점들이 있는데 (서울시가) 사업성 개선을 해 줄게, 인센티브를 더 줄게라는 결정을 사업시행인가 때 한 거예요. 그런데 막상 이주 철거 때 실비가 필요한 거는 관리처분인가 이후거든요. 그 리먼브라더스 때 갔더니 보상 금액이 처음에 예상했던 30억 원을 초과해 가지고 50억 원, 60억 원 이렇게 나간다. 그렇게 되면 사실 조합에서는 그때 가서 비용이 더 커졌으니까 용적률을 더 주세요. 이럴 수 있는 게 아니잖아요. 그 때문에 현실적으로 그 범위와 대상을 어디까지 줄 것인지 이런 시차가 존재하는데 그런 부분들까지는 어떻게 처리할 것인지에 대해서도 좀 더 자세한 접근을 해 줬으면 좋겠다라는 생각도 좀 듭니다.
Q. 성남이나 김포 등 비행안전구역이 완화됐습니다. 해당 지역 정비사업에 어떤 영향이 있을까요?
결론부터 말씀드리자면 성남 같은 경우는 호재가 맞는데 김포는 호재가 될 수 있을지는 좀 더 지켜보긴 해야 됩니다. 왜냐하면 성남에 있는 서울공항은 군 공항이잖아요. 그러니까 국내 규정이라든지 국방부와 협의만 잘 되면 되는데 김포 같은 경우는 민간 공항이었고 여기는 최근에 좀 이슈가 됐던 것 중에서 ICAO(국제민간항공기구) 즉, 국제기구에서 규정을 갖다가 좀 더 강화하는 내용이 이슈가 됐었거든요. 아무리 국내 기준을 낮췄다 하더라도 국제기구에서 위험하다라고 판단해서 좀 더 규정을 강화하겠다라고 하게 되면 쟁점이 있을 수 있습니다.
대표적으로 성남 같은 경우는 이제 분당 신도시를 들 수가 있겠죠. 그러니까 분당 신도시 같은 경우는 엄청난 호재라고 볼 수가 있습니다. 김포공항 관련해서는 목동 신시가지 재건축이 이슈가 되고 있는데 여기서 신시가지 같은 경우는 국제기구의 규제 강화가 되기 전에 빨리 움직여야겠다라고 하면서 빠르게 속도전으로 가자라는 움직임들이 있습니다. 김포와 성남 같은 경우는 규제 완화가 들어가긴 해도 약간 입장 차가 존재할 수 있다라고 설명해 드릴 수 있습니다.
Q. 유망하게 생각하는 정비 사업지가 있다면 좀 어느 곳이 있을까요?
많은 분들이 좀 질문하시는 게 여기는 금액이 좀 저평가돼 보이는데 괜찮아 보여요. 위치도 좋아 보이고요라고 하는데 거꾸로 위치가 좋은데 가격이 쌀 이유가 없다. 그러면 사실 뚜껑 열어 보니까 용적률이 되게 높아서 대지 지분도 낮다든가 그러니까 즉 사업성이 없어서 분담금이 많이 납부해야 되는 그런 현장들이 많거든요.
금액 예산선이 다 있다 보니까 금액에 따라 가는 건데 오히려 내가 예산에 맞춰서 움직이려고 했었을 때 좀 어느 정도 안전하고 사업성도 확보돼 있는 그런 입지들을 찾아가시는 게 중요한 거지. 동대문구 싫고요. 노원구 싫고요. 이런 식으로 얘기하기 시작하면 오히려 거꾸로 투자에 실패할 수도 있다. 차라리 비용을 확실하게 주던가 아니면 비용을 조금 못 맞춘다 하더라도 그러면 입지를 어느 정도 용인할 수 있는 선에서 가면서 사업성이라든지 이런 부분을 꼼꼼히 따져보시면서 가셔야 된다라는 얘기들을 많이 합니다.
Q. 압구정 현대아파트가 재건축 기대감에 가격이 오르고 있는데 어떻게 전망하나요?
압구정은 이미 토지거래허가구역으로 지정된 지만 5년이에요. 그럼에도 불구하고 연일 신고가를 찍고 있고 지금도 또 무섭게 올라가고 있습니다. 그 외 지역들 마포, 성동, 강동, 광진, 동작 이런 곳들이 어마어마하게 가격대가 올라가면서 단지별로 2억, 3억씩 가격대가 다 바뀌고 있습니다. 이번에 중급지가 따라 올라가고 있고 근데 이렇게 올라가면 또 상급지도 추진력을 얻고서 움직일 수 있어지니까 이게 참 안타까운데 압구정 같은 경우는 거의 대명사예요. 압구정 현대아파트라는 이름 자체가 그러니까 대한민국 정비사업에서 최고급지라고 볼 수 있다 보니까 돈만 되면 그쪽으로 가고 싶다라는 열망이 있잖아요.
사업성도 말할 것도 없고 위치가 너무 환상적이다 보니까 압구정 재건축은 그냥 끝날 때까지 계속 압구정일 것 같습니다. 그러니까 토지거래허가구역에 묶여 있음에도 불구하고 지방에서 모든 자산을 다 정리해 가지고 압구정으로 오시는 분들도 있거든요. 그런 식으로 오다 보니까 이 가격이 말이 돼라고 생각한다 하더라도 오히려 전국의 자산가들이 다 쏠리는 곳이 결국 어딘가 그 피라미드의 정점이 압구정이다 보니까 압구정 현대뿐만 아니라 미성이든 한양이든 구분할 거 없이 압구정 자체가 계속적으로 올라가고 있고 또 앞으로도 올라갈 거라고 보여지긴 합니다.
Q. 재건축, 재개발 조합원 입주권 사는 것과 기존 아파트 투자 전략 어떻게 가져가는 게 좋을까요?
정비사업 투자에 있어서는 그냥 잘 모르면 저는 그냥 신축 아파트 사라는 얘기도 많이 합니다. 사업성 분석이라든지 분양 자격이라든지 특히 투기과열지구 같은 경우는 5년 재당첨 금지, 조합원 지위 양도 금지 그리고 투기과열지구가 아니라 하더라도 동일 구역 내 다물권자라든지 이런 사항들을 따질 게 워낙 많다 보니까 이 모든 걸 다 알기는 거의 불가능에 가깝습니다. 전문가들 아닌 이상 제대로 판단하기도 쉽지 않거든요.
사업성 같은 경우도 좋다라고는 말은 한다 하더라도 그게 진짜 어떤지는 제대로 분석해 보지 않고서는 판단하기가 어렵다 보니까 좀 제대로 알아보고 가라는 얘기를 많이 하는데, 잘 모르면 그냥 신축 아파트 비싸 보여도 그래도 그 값어치 하니까 그냥 신축 사세요라고 말씀드리고요. 신축을 사기가 좀 쉽지 않은 게 금액적으로 좀 부담이 되잖아요. 재개발, 재건축 투자에서 당장은 아니라 하더라도 향후에 내가 신축 아파트를 받을 수 있는 권리를 가질 즉 입주권에 투자할 거야라고 하게 되면 조금 팁을 드리자면 그냥 확실한 거를 가셔라.
근데 여기서 사업성이니 뭐니 이런 거는 모른다 하더라도 조합 단계가 어느 정도 가 있는 곳에 가시는 게 맞는데 제가 이제 시간을 많이 얘기해요. 확실한 곳을 간다 하더라도 라이프 사이클(생애 주기)도 같이 고려하라는 얘기 많이 하거든요. 내 나이가 이미 벌써 50살, 60살이야. 근데 정비구역 추진하는 데를 가요. 입주까지 몇 년 걸릴까요? 솔직히 20년 안에 안 될 수 있습니다. 현실적으로 내가 입주하고 싶은 시점이 언제인지 5년 내에 입주가 목표다라고 하면 관리처분인가 난 걸 사셔야 됩니다. 관리처분인가가 나면 이주 철거하는 데 2년, 공사하는 데 3년 하면 이제 5년 뒤에 입주겠죠.
나이를 좀 고려해 보고 입주를 희망하는 시점이 언제인지 한번 보면서 따져봐야지 그냥 막연하게 언젠가 되겠지 뭐 조합에서 얘기하는 거 보니까 6년 만에 된대요라고 하는데 그런데 지금 인허가 절차 어디까지 밟았는지 보면 현실적으로 무리라는 거를 알 수가 있을 겁니다.
Q. 정비사업지 투자 시 가장 고려해야 할 점은 어떤 게 있을까요?
현재 시점에서 움직이는 정비사업이 어딘지 즉 분담 금액을 좀 고려하라는 얘기를 많이 해 드려요. 가장 단순하게 판단할 수 있는 방법이 분담 금액을 넣었을 때 그래서 총 매수하는 금액이 얼마냐라는 겁니다. 현재 정비사업 대부분의 분담 금액이 5억에서 6억 선으로 가는 게 보편화되고 있습니다. 결국 이 분담 금액을 납부할 만한 가치가 있느냐를 판단해야 되는데 매입하는 다세대 빌라라든지 재건축 아파트의 가격에서 분담금을 더해 보면 견적이 금방 나옵니다. 지금 매수하는 아파트가 한 10억이에요. 근데 분담 금액이 5억 정도가 예상이 돼요. 총 지불한 비용이 15억인데 그때 완성되었을 때 신축 아파트 가치도 15억인 것 같아라고 하게 되면 그 돈을 지불할 이유가 없죠. 주변 시세가 예를 들어서 최소 18억이라든가 20억이라든가 그 정도 놔야지 총 지불한 금액이 15억이라 한다 하더라도 일명 업계에서 안전마진이라고 표현하거든요.즉 시세 차익이 3억이든 5억이든 나야 몇 년이라는 세월을 버틸 만한 가치가 있겠구나라고 생각하겠지만 그런데 그 돈을 지불할 만한 가치가 없다 생각하면 정비사업이 엎어집니다. 분담금을 납부할 만한, 부담할 만한 지역인지 아닌지만 잘 따져본다 하더라도 크게 실수하지 않는다라고 말씀드리고 싶네요.
Q. 정부는 재건축 초과이익 환수를 고수한다는 입장입니다. 정비사업에 어떤 영향을 미칠 걸로 보시나요?
이재명 정부는 재개발, 재건축 활성화시키겠다라고 공언을 하고 있습니다. 애매한 것 중 하나가 재건축 초과이익 환수제입니다. 재건축 초과이익 환수제가 얼마나 문제인지는 굳이 길게 설명하지 않는다 하더라도 애초에 노무현 정부 당시에 재건축 초과이익 환수제가 출발한 것 자체가 재건축하지 말라고 만든 법률이나 다름없습니다. 현 정권은 재건축 초과이익 환수제 폐지할 생각 없다 일단은 시행하겠다라고 얘기하고 있지 않습니까?
핵심만 얘기하게 되면 재건축 생각이 없다라고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 재건축 초과이익 환수제 같은 경우는 사업성이 높은 데서만 걷기 때문에 사업성 떨어지는 데들은 상관이 없어요라고 말하실 수도 있겠지만 사업성이 없는 곳들은 애초에 분담금이 너무 높기 때문에 못 갑니다.
사업 속도를 못 내고 있는 것들을 우리가 용적률 인센티브라든가 이런저런 지원들을 해 줘 가지고 속도를 낼 수 있도록 해 주겠다라고 하게 되면 사업성이 개선이 되는 거죠. 사업성이 개선이 되게 되면 남는 돈이 생기게 되니까 초과이익 환수제가 또 뒤에서 기다립니다. 재건축 초과이익 환수제를 폐지하기 전까지는 의미가 없다라고 저는 보고 있고요. 서울의 공급 부족 문제를 해결하고 싶다라고 말하면 재건축 초과이익 환수제 폐지를 해야 된다고 보고 있고요. 그리고 최근 소셜 믹스를 강제하면서 관리처분인가 전 임대 주택에 대한 동호수 추첨을 먼저 하지 않으면 관리처분인가를 안 내주겠다라고 발표하지 않았습니까? 또 세입자에 대한 보상도 더 강화하라고 하고 이런 사항들을 종합해 봤을 때 재개발, 재건축 활성화가 잘될 것인가 조금 지연되는 사항들도 있지 않을까 좀 우려하는 점들도 같이 공존하다 보니 제대로 갈 수 있을지는 지켜봐야 될 것 같긴 합니다.
영상취재: 양진성 영상편집: 노수경 CG: 배예지



신재근 기자 jkluv@wowtv.co.kr